北京，作为我国的首都，吸引着大量人口涌入，住房租赁市场一直面临着较大的压力。随着城市的发展，住房供需矛盾日益凸显，尤其是在一些产业园区、商务区等就业集中区域，职住不平衡的问题愈发突出。为了有效缓解住房供需矛盾，促进职住平衡，北京市出台了一系列政策，其中非居住建筑改建宿舍型租赁住房政策成为重要举措之一。

　　这项政策旨在充分的利用现有存量资源，将不动产权（房屋所有权）证（或建设工程规划许可证）证载用途为办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等非居住类型的建筑，通过装修改建，转化为宿舍型租赁住房 ，面向周边单位员工或从事基本公共服务人员提供居住场所。这不仅能盘活闲置的非居住建筑，提高资源利用效率，还能为城市运行和服务保障行业务工人员提供更多的住房选择，促进城市的和谐发展。

　　根据《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》，非居住建筑改建宿舍型租赁住房，主要是针对具有一定规模、不动产权 (房屋所有权) 证 (或建设工程规划许可证) 证载用途为办公、商业、旅 (宾) 馆、厂房、仓储等非居住类型的现有存量建筑 。这在某种程度上预示着，那些闲置的办公楼、废弃的厂房、经营不善的商场等，都可能会通过改建，变身为宿舍型租赁住房。

　　改建后的宿舍型租赁住房，主要面向周边单位员工或从事基本公共服务人员提供 。这些人员往往是城市运行的重要力量，但由于种种原因，在住房选择上存在一定困难。政策的出台，为他们提供了更为合适的居住选择，也有助于稳定这些人群的工作和生活。同时，改建后的宿舍型租赁住房需按照相关规定签订租赁合同，明确租赁双方的权利和义务，保障租户的合法权益。

　　值得注意的是，集体建设用地上依规建设的建筑，经区人民政府认定，也可适用本通知 。这逐步扩大了政策的适合使用的范围，为更多的建筑改建提供了可能。但实施主体将现有建筑物拆除重建的情况不适用本通知，这是为了确认和保证改建工作是在现有建筑基础上进行的合理改造，避免过度开发和资源浪费。

　　安全是改建工作的首要考量。在改建前，实施主体必须要委托具备相应资格的房屋安全鉴定机构，依法对原建筑进行全面的安全鉴定 。这就好比医生给病人做全面体检，只有准确认识建筑的 “健康情况”，才能制定出合适的 “治疗方案”。设计单位会依据鉴别判定的结果进行施工图设计，确保改建方案符合建筑结构安全要求。施工全套工艺流程中，严禁擅自改变原建筑整体的结构和承重结构，这是保障建筑安全的红线。如果确需改变，也必须要委托不低于原资质等级的设计单位做结构安全核算并出具设计的具体方案 ，就像给建筑做一场谨慎的 “手术”，确保工程结构安全。

　　消防设计同样至关重要，原则上要按照现行法律和法规、标准规范执行 。然而，在实际改建中，一些老旧建筑可能难以完全满足现行消防标准规范。遇到这一种情况，实施主体应当对申请项目本身的结构安全、消防安全、使用功能及其旁边的环境现状开展改建技术可行性研究 。这项研究就像是一次全面的 “风险评估”，可行性研究结果将纳入设计的具体方案编制依据的内容。设计的具体方案编制完成后，还应当组织专家评审，经专家评审通过的设计文件，才能作为改建工程项目施工、验收的依据 。这一系列严格的流程，都是为了确认和保证改建后的宿舍型租赁住房在消防安全上万无一失。

　　为了保障租户的居住舒适度，政策对宿舍的空间标准做出了明确规定。人均使用面积不能低于一定标准，每间宿舍居住人数也有严格限制 ，防止居住空间过于拥挤的情况。就像一个小房间里不能塞进过多的人，要保证任何一个人都有足够的活动空间。

　　在公共配套设施方面，改建项目在符合计划要求前提下，应设置各类公共配套设施，以满足居住、活动、公共交往等需求 。比如，要配备卫生间、厨房、洗衣房等基本生活设施，让租户能够方便地生活。卫生间要保证清洁卫生，有足够的洁具；厨房要配备必要的厨具和通风设备，确保做饭安全且舒适；洗衣房要放置洗衣机等设备，方便租户清洗衣物。此外，还可能设置一些公共活动区域，如休息区、娱乐区等，促进租户之间的交流和互动，让他们在这里感受到家的温暖。

　　在环保与节能方面，改建项目也有相应的标准。鼓励采用环保材料来装修，减少对环境的污染，就像选择绿色蔬菜一样，选择对环境友好的材料。同时，推广使用节能设备，如节能灯具、节能电器等，降低能源消耗，为可持续发展贡献力量 。这不仅有助于降低经营成本，还能为租户创造一个更加健康、舒适的居住环境。想象一下，住在一个使用环保材料装修、配备节能设备的宿舍里，既能减少对环境的负担，又能享受舒适的居住体验，是否很棒呢？

　　在决定对非居住建筑进行改建为宿舍型租赁住房后，实施主体就如同开启一场精心筹备的旅程，首先要做好充足的前期准备工作。

　　准备改建申请意见，这是整个改建计划的 “开篇之作”，需要详细阐述改建的目的、意义以及预期达到的效果 。就像写一篇文章，要先明确主题和核心观点，让审核部门能快速了解改建的初衷和方向。比如，改建申请意见中可以提及，改建是为满足周边产业园区大量员工的住宿需求，提升员工的生活品质，进而促进产业园区的稳定发展。

　　提供实施主体身份证明，这是确认改建 “主角” 身份的关键步骤，确保改建工作的责任主体清晰明确 。只有明确了责任人，在后续的改建过程中，无论是出现一些明显的异常问题还要沟通协调，都能找到对应的负责人。

　　准备房屋权属证明文件也是必不可少的。对于产权明晰的建筑，这一步相对简单；但如果实施主体并非产权人，还需提交产权人同意意见和租赁合同，涉及他项权益的，更要提交他项权益人书面同意意见 。这一系列的文件，就像是一把把 “钥匙”，只有集齐了，才能顺利打开改建的大门。想象一下，假如没有产权人的同意，就擅自进行改建，很有可能会引发产权纠纷，导致改建工作无法正常进行。

　　项目改建方案则是整个前期准备工作的 “重头戏” 。它就像一幅详细的 “作战地图”，包括建筑规划设计方案图、项目运营方案、租赁管理方案等内容。建筑设计的具体方案图要根据建筑的实际情况和安全鉴定结果，精心规划每一个房间的布局、公共区域的设置以及消防通道的规划 。比如，要合理安排宿舍的朝向，保证充足的采光和通风；设置宽敞明亮的公共活动区域，方便租户交流和活动；规划清晰便捷的消防通道，确保在紧急情况下人员能够迅速疏散。项目运营方案要考虑到宿舍的日常管理、维护以及服务提供等方面 。例如，制定详细的卫生清洁计划，定期对宿舍进行全面清洁；安排专业的维修人员，及时处理设施设备的故障；提供贴心的生活服务，如代收快递、提供简单的医疗急救用品等。租赁管理方案则要明确租赁的价格、租赁期限、租户的筛选标准以及租金的支付方式等 。比如，根据市场行情和成本核算，合理确定租金价格；规定租赁期限为一年一签，既保证租户的居住稳定性，又便于管理；制定严格的租户筛选标准，优先考虑周边单位员工和从事基本公共服务人员，确保租户群体的稳定性和合理性。

　　如果需改变原建筑主体结构和承重结构，设计单位出具的结构安全核算及设计的具体方案更是重中之重 。这就好比在建造一座桥梁时，要先对桥梁的结构进行精确计算和设计，确保桥梁能够承受各种压力和重量。只有经过专业设计单位的严格核算和设计，才能保证改建后的建筑结构安全可靠，让租户住得安心。

　　当实施主体精心准备好所有申报资料后，就可以向项目所在区的住房城乡建设部门郑重地提交申请，开启申报与审批的关键流程 。这一步就像是向 “关卡” 提交通关申请，只有通过了这道 “关卡”，改建工作才能继续推进。

　　区住房城乡建设部门在收到申请后，会迅速会同区规划部门召开联席会议，对申请材料进行全面、细致的审核 。这个联席会议就像是一个 “智囊团”，汇聚了各方面的专业意见，共同对改建项目进行评估。审核的内容涵盖多个方面，包括项目是否符合规划要求，是否满足土地政策以及相关政策法规的规定 。规划要求方面，要确保改建项目与周边的城市规划相协调，不会对周边的环境和交通等造成负面影响。土地政策方面，要检查项目是否按照规定办理了土地使用手续，土地用途是否符合要求。相关政策法规方面，要审查项目是否符合建筑安全、消防安全等方面的法规标准。

　　如果审核通过，并且项目满足规划、土地及相关政策要求，区住房城乡建设部门与区规划部门会共同出具同意意见。这就像是获得了一张 “通行证”，意味着项目得到了政府部门的认可和支持，可以纳入我市政策性住房建设筹集计划 。之后，相关部门会及时将有关材料报市住房城乡建设委和市规划自然资源委，以便上级部门进行统筹管理和监督。这个过程就像是一场接力赛，不同部门之间紧密配合，确保项目顺利推进。

　　在这个过程中，各部门的审核职责明确且重要。区住房城乡建设部门主要负责审核项目的建设方案、施工安全以及后续的运营管理等方面。他们就像是项目的 “建设管家”，确保项目在建设过程中符合安全标准，运营过程中规范有序。区规划部门则侧重于审核项目的规划合理性，包括建筑的布局、容积率、绿化率等是否符合城市规划的要求。他们就像是城市的 “规划设计师”，保证改建项目能够融入城市的整体规划，提升城市的形象和品质。而时间节点也十分关键，各部门需要在规定的时间内完成审核工作，确保项目能够及时推进，避免因审核时间过长而耽误项目进度。比如，规定区住房城乡建设部门在收到申请后的 15 个工作日内完成初步审核，区规划部门在 10 个工作日内完成规划审核，联席会议在 30 个工作日内完成综合审核并出具同意意见。这样明确的时间规定，能够提高审核效率，让实施主体能够合理安排后续工作。

　　当项目顺利通过申报与审批环节，就进入了紧张的施工阶段。在这个阶段，施工单位要严格按照审定的改建方案和施工图进行施工。这就像是按照设计蓝图建造一座大厦，每一个细节都要精准落实。施工过程中，区住房城乡建设部门会依法将非居住建筑改建宿舍型租赁住房工程纳入建设工程安全质量监督范围。他们就像是施工现场的“安全卫士”，定期对施工现场进行检查，督促工程参建各方落实主体责任，确保工程质量安全。比如，检查施工单位是否按照规定使用合格的建筑材料，是否遵守施工安全规范，是否按照设计要求进行施工等。一旦发现问题，会及时要求施工单位整改，确保工程质量和安全万无一失。

　　项目改建完成后，就迎来了至关重要的验收环节。验收就像是一场“期末考试”，检验改建项目是否达到了预期的标准。由区住房城乡建设部门组织相关部门和专家对项目进行全面验收。验收的标准严格且细致，包括建筑结构安全、消防安全、公共配套设施是否完善等方面。建筑结构安全方面，会再次对建筑的主体结构和承重结构进行检测，确保其符合安全要求。消防安全方面，会检查消防设施是否齐全有效，消防通道是否畅通无阻，消防标识是否清晰明确等。公共配套设施方面，会查看卫生间、厨房、洗衣房等设施是否正常运行，公共活动区域是否符合设计要求等。只有验收通过的改建房源，实施主体才能及时录入全市住房租赁监管平台。这就像是将产品贴上合格标签，只有合格的房源才能进入市场，为租户提供居住服务。通过这样严格的施工与验收流程，能够确保改建后的宿舍型租赁住房质量可靠、安全舒适，为租户创造一个良好的居住环。

　　为了鼓励更多的非居住建筑改建为宿舍型租赁住房，北京市出台了一系列支持政策，其中财政补贴是重要的一环。符合条件的改建项目可申请使用中央财政补贴资金 。这就像是政府为改建项目提供的 “加油包”，能够减轻实施主体的资金压力，推动改建工作的顺利进行。

　　申请财政补贴的条件较为明确，改建项目需满足一定的建设标准和运营要求 。比如，要符合安全标准，包括建筑结构安全和消防安全；要按照规定的改建程序进行申报和审批，确保项目合法合规。补贴标准也有具体规定，根据不同的情况给予相应的补贴金额 。对于集体宿舍，使用面积 20 平方米以上，居住人数 4 至 8 人的，补贴标准为 5 万元 / 间 。这一补贴标准能够在一定程度上覆盖改建成本，提高实施主体的积极性。以一个改建项目为例，某企业将一处闲置厂房改建为宿舍型租赁住房，共有 100 间符合补贴标准的集体宿舍，那么该企业可获得的补贴金额高达 500 万元 。这笔资金可以用于支付建筑安装、装修费用，以及完善项目自身应负担的红线内市政基础设施和公共配套建设 。通过财政补贴政策，不仅能够吸引更多的社会资本参与到改建项目中来，还能加快改建项目的推进速度，为解决住房问题提供更多的房源。

　　在土地政策方面，纳入全市政策性住房建设筹集计划的宿舍型租赁住房改建项目，运营期间相对应的土地视同城镇居住用地管理。这一政策的出台，为改建项目提供了极大的便利，就像是为项目开辟了一条“绿色通道”。在以往，非居住建筑的土地性质可能会给改建项目带来诸多限制，而现在视同城镇居住用地管理，简化了土地使用手续，降低了项目的实施难度。

　　租赁住户使用水、电、气、热执行居民价格，这是一项实实在在的优惠政策。对于租户来说，这意味着生活成本的降低。以水电费为例，按照居民价格计算，每月的水电费支出可能会比按照商业价格计算节省不少费用。假设一个租户每月的水电费在商业价格下为 300 元，而执行居民价格后，可能只需 150 元。这样一年下来，就能节省1800元的费用。这对于收入相对不高的周边单位员工和从事基本公共服务人员来说，是一笔不小的开支节省，能够提高他们的生活质量。同时，这也体现了政府对这些人群的关怀，让他们在住房上享受到更多的实惠 。

　　在非居住建筑改建宿舍型租赁住房的过程中，各监管部门肩负着重要职责，共同守护着改建项目的安全与规范。

　　各区住房城乡建设部门作为主要监管力量之一，依法将改建工程纳入建设工程安全质量监督范围 。他们就像是施工现场的 “质量监督员”，对施工过程进行全程监督。定期检查施工单位是否按照设计方案和施工规范进行施工，确保建筑结构安全、施工工艺符合标准。检查混凝土的浇筑是否符合强度要求，墙体的砌筑是否牢固等。一旦发现施工单位存在违规操作或质量问题，会立即下达整改通知，要求其限期整改 。

　　规划部门则从城市规划的角度出发，对改建项目进行严格把控 。他们如同城市的 “规划守护者”，确保改建项目符合城市的整体规划布局。审核改建项目的建筑布局是否合理，是否会对周边的交通、环境等造成不利影响。如果改建后的宿舍型租赁住房周边交通流量过大，可能会导致交通拥堵，规划部门就会要求实施主体优化交通组织方案。

　　消防部门在改建项目中承担着消防安全监管的重任 。他们是消防安全的 “捍卫者”，对消防设施的配备、消防通道的设置等进行严格检查 。确保消防设施的配备齐全且有效，如灭火器、消火栓、火灾自动报警系统等是否符合要求；消防通道是否畅通无阻，宽度是否达到标准。只有消防验收合格，改建项目才能投入使用 。

　　在改建项目的运营过程中，存在一些违规行为，这些行为不仅损害了租户的权益，也扰乱了市场秩序，必须受到严厉的处罚。

　　擅自将改建后的宿舍型租赁住房以租代售、分割销售、违法转让等行为，严重违背了政策的初衷 。以租代售就像是一场 “骗局”，让租户误以为自己在租赁的同时有机会获得房屋产权，实则可能面临权益受损的风险；分割销售则破坏了房屋的整体结构和使用功能，影响了其他租户的居住体验；违法转让更是违反了相关法律法规，损害了市场的公平和稳定 。

　　对于这些违规行为，各区住房城乡建设部门会责令其限期改正 。就像是给违规者一个 “改过自新” 的机会，如果在规定的期限内没有完成整改，情节严重的将被列入负面清单 。一旦被列入负面清单，实施主体将面临诸多限制，如在后续的项目申报中可能会受到严格审查，甚至可能被禁止参与某些政策性住房项目 。这一系列的处罚措施，旨在规范市场秩序，保障租户的合法权益，让改建项目能够健康、有序地发展 。

　　丰台区郭公庄中街 18 号院 5 号楼的改建项目堪称典范。该建筑原本是一座闲置办公楼，建筑面积达 2.89 万平方米，处于绝佳的地理位置，距离地铁 9 号线 米 。但由于长期闲置，资源未得到有效利用。

　　在改建过程中，丰台区住建委依据《北京市保障性租赁住房建设导则 (试行)》，精心梳理非居住建筑改建租赁住房工作流程，创新形成了 “3+1 丰台模式” 。这一模式以结构安全底线、消防安全底线、室内环境安全底线为基础，加上企业自主承诺，全方位保障改建项目的质量与安全。在结构安全方面，委托专业的房屋安全鉴定机构对原建筑进行了细致的检测，确保主体结构和承重结构能够满足宿舍型租赁住房的使用要求 。消防设计上，充分考虑了人员密集场所的特点，配备了齐全的消防设施，如火灾自动报警系统、消防栓、灭火器等，并确保消防通道畅通无阻 。室内环境安全也得到了高度重视，采用环保材料进行装修，确保室内空气质量达标，为租户提供健康舒适的居住环境。

　　然而，改建过程并非一帆风顺。在施工过程中，遇到了原建筑结构复杂，部分区域改造难度较大的问题 。比如，一些房间的布局需要重新规划，但原有的墙体结构限制了改造方案。面对这一难题，施工团队与设计单位紧密合作，经过多次现场勘查和方案论证，最终采用了局部拆除和加固相结合的方法，既保证了结构安全，又实现了合理的空间布局。

　　如今，这座曾经的闲置办公楼已华丽变身为拥有 728 套房源的保障性租赁住房 —— 龙湖冠寓 。其中一期 277 套房屋已具备入住条件，一期 8 至 10 层 148 间房屋已对外出租，二期 441 套也已顺利完工 。为解决新毕业大学生群体住房问题，丰台区将该项目 4 至 7 层 129 套房源作为第一批对接大学毕业生试点项目 。目前，登记审核工作已圆满结束，众多大学毕业生顺利选房，开启了在这座城市的新生活。

　　丰台区郭公庄中街 18 号院 5 号楼的成功改建，为其他改建项目提供了宝贵的经验。严格遵循相关政策和标准是改建成功的基础 。只有在结构安全、消防安全、室内环境安全等方面达到要求，才能确保租户的居住安全和舒适 。

　　创新工作模式能够有效推动改建工作的顺利进行 。“3+1 丰台模式” 的成功实践，为其他地区提供了可借鉴的思路。各地区可以根据自身真实的情况，探索适合本地的改建模式，提高工作效率和质量 。

　　在改建过程中，遇到问题要积极沟通协调，共同寻找解决方案 。施工团队、设计单位、监管部门等各方应密切配合，形成合力。只有这样，才能克服各种困难，确保改建项目按时、高质量完成 。关注特定群体的住房需求，能够使改建项目更具社会意义 。丰台区将部分房源对接大学毕业生，为解决这一群体的住房问题做出了积极贡献 。其他改建项目也可以根据周边就业人群的特点，有针对性地提供住房保障，促进社会的和谐发展 。

　　北京非居住建筑改建宿舍型租赁住房的法规政策，从适用范围、改建标准、申报流程到支持政策和监督管理，形成了一套较为完善的体系。这一系列政策的出台，为解决住房供需矛盾、促进职住平衡提供了有力的支持。通过合理利用现有存量资源，不仅能满足部分人群的住房需求，还能提升城市资源的利用效率，推动城市的可持续发展。

　　展望未来，随着政策的进一步落实和完善，相信会有更多的非居住建筑成功改建为宿舍型租赁住房，为住房租赁市场注入新的活力。同时，也希望符合条件的主体能够积极参与到改建项目中来，共同为打造更加宜居、和谐的城市环境贡献力量。如果你对这一领域感兴趣，不妨持续关注相关政策动态，抓住机遇，为城市的发展和住房问题的解决贡献自己的一份力量 。

　　：对改建的适用范围、申报流程、改建标准、监督管理等方面做出全面且细致的规定，是整个改建工作的核心指导文件 ，为改建项目提供了基本的政策框架和操作指南 。

　　：明确了保障性租赁住房在规划设计、建筑标准、设施配套等方面的要求，改建的宿舍型租赁住房作为保障性租赁住房的一种类型，需遵循该导则的相关规定 ，确保住房的品质和居住的舒适性 。

　　：在改建工程的施工过程中，严格约束工程建设各方的质量责任和义务 ，确保改建工程的质量符合标准 ，为居住者提供安全可靠的住房 。

　　：强调施工过程中的安全生产管理，保障施工人员和未来居住人员的生命安全 ，对施工现场的安全措施、安全监督等方面做出详细规定 ，避免在改建过程中发生安全事故 。

　　：从消防安全角度出发，对改建项目的消防设计、消防设施配备、消防通道设置等提出严格要求 ，确保改建后的宿舍型租赁住房具备良好的消防安全条件 ，在火灾等紧急状况下能够保障人员的生命和财产安全 。

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